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今年房价是不是又要涨说好的下跌呢

发布时间:2020-01-20 09:19:27 编辑:笔名

  今年房价是不是又要涨,说好的下跌呢?

  1月7日,老司机写过一篇《》,当时的判断是政策底已经过去,成交量会逐渐回升,房价下跌的空间可能不大。

  这篇文章的后台留言中,有不少质疑的声音。

  一直关注老司机的朋友可能会发现,自去年底以来,老司机的观点整体上是偏多的,不像上半年那样偏空。这可能让许多人不理解,市场明明冷下来了,而且还不知道冷到什么时候,这个时候看多是不是不太讨好呢?

  事实上老司机一直都不太讨好。在去年5月份大家疯狂抢房的时候,老司机提出要警惕,但楼市一直火到8月份,二手房甚至涨到10月份。而从去年8月份开始交易量大跌,连续跌了4个月以后,老司机又开始看多,但到现在楼市好像并没有“多”起来。

  所以看老司机的文章,一定要保持警惕。老司机有可能会判断正确,但常常会提前好几个月。最好是先看着,几个月后再来挖坟。

  打脸老司机别有一番乐趣。

  另外,不要一厢情愿的认为老司机是多头或者是空头,其实是一个“滑头”。不要期望老司机会说出房价一定会涨,或一定会跌,因为老司机深入的明白一个道理:

  要装大神,话就不能说得太直白。

  让老司机从去年底开始看多——其实严格说来也不是看多,只是不偏执的看空而已——主要有两方面原因:

  一、▏政策反应非常快

  都说装睡的人是叫不醒的,但如果你要在他耳边大喊,他也不好意思再装睡下去。但他会闭着眼睛喊:我不信我不信,你是托你是托。

  今天看到一句话,大意是一个人的判断,与他的认知水平密切相干。一件事情,他了解得越多越全面,做出的判断就会越理性越科学。真正关心房价的人,应当多了解一些知识,包括中国的供地模式,商品房销售模式,供求水平,房贷制度等。

  关注老司机的公众号也能到达相同的效果。

  从去年11月开始,各地陆续退出调控,有松绑限售的、限贷的,也有出台补贴的。除了各个城市松绑楼市以外,房贷利率也开始走低,宁波目前已经有首套房上浮5%的消息传出,广东甚至出现了首付2成。

  政策回暖来得出乎意料的早。根据老司机以往的经验,楼市低迷至少半年之后,调控才会逐步松动,有的时候乃至低迷一年以上调控还不见退出。

  但这次楼市低迷还不到半年,各项政策已经陆续出来了,不仅仅是松绑,还有救市性质的补贴,政策的反应比前几次快多了。

  这一方面说明政策制定者更有了“先见之明”,试图通过更快的政策接棒,来避免楼市的大起大落;另一方面,可能也表现出对楼市下跌的耽忧,庇护之意显露无疑。

  我们都知道楼市是个政策市,房价都是随着政策的指挥棒在跳舞。无视政策的转向,一味的看跌,可能会被打脸。

  老司机现在稍微有点担心政策“用力过猛”,比如上文提到的广东出现首付2成,这是一个有力的刺激购买的信号;另外,宁波现在也有银行推出“认贷不认房”,不管你有几套房子,只要银行贷款还清,再买都按首套算。这算不算是变相鼓励炒房?

  最少我认为是鼓励多买房。政策的风向已经再明白不过了。

  2、▏库存压力不明显

  深度看跌的人,主要的论点有这么几个:

  1、老百姓都有房了,每家都有一套以上,再买卖给谁去;

  2、开发商大量的房子卖不出去,大家都不买一定会抛售;

  3、房价已太高,老百姓的财富被透支了,无力再买。

  咱们一条条来讲。

  1、老百姓都有房了吗?以宁波为例,本地户籍居民的房屋拥有率是很高的,可能一户人家都不止一套房。但宁波仍有大量的外来常住民没有住房,他们需要买房。

  老司机刚来宁波的时候,宁波主城区只有90万人,现在有300万,多出来的200多万人,靠原来那90万人的房子够住吗?

  用发展的眼光看问题,现在也没法下结论,宁波市区人口未来会增加到多少。杭州已是500万级别的了,宁波会不会有这一天?

  2、开发商大量的房子没卖出去吗?这是老司机今天想强调的,本轮牛市与前几次大牛市最大的不同,是没有累积大量库存。

  不信可以去翻一翻宁波房产交易信息服务,看看各楼盘的库存量。也可以去翻翻过去一年半的土地交易量,看看没开出来的项目有多少。

  宁波在售的和未售的楼盘数量都不大,这个现实一定要看到。

  当然,你也可以说二手房的供应量是巨大的,这个没法衡量,因为一直没有空置面积的权威数据。但老司机一直不认为房东有降价兜售的理由,持有房产,比持有任何其他资产都更靠谱。

  你能找出比房产更简单,更安全,杠杆更高,利率更低的投资品吗?

  3、老百姓无力再买房了吗?是普通人无力买房,富人不但有力,而且是很有力。

  宁波最不缺的就是富人。

  给大家分享一个数据,2018年宁波市六区住宅销售总额1445亿元,如果依照40%首付计算,首付只需600亿元。

  而2017年宁波家庭存款余额是5788亿元,拿出存款的10%来付首付,差不多就能把宁波市六区一年开发的住宅买光了。

  如果拿出20%来呢?谁知道会涨成什么样?

  所以不要轻言房价已没有上涨空间了。一切都得看政策。

  在查找此次松绑城市的资料时,老司机偶然翻到了2008年和2014年松绑的一些报道,真是熟习的配方、熟悉的味道。每次松绑的手法都类似,给出的理由也类同,房价就在不断的调控-放松-再调控-再放松的翻烙饼中,头也不回的涨上去了。

  如今强调一城一策,大家也都说好。只是老司机一直没想明白,如果1城的利益与房价深度捆绑,那这一策又该怎么出。

  我们只能选择相信,相信领导的智慧。

  ————End————

  本文源自公众号:房产老司机

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